건물주가 되기 전, 꼭 알아야 할 세금 이야기
"건물주가 되면 월세 수익으로 여유롭게 살 수 있을까?"
많은 사람들이 꿈꾸는 시나리오지만, 현실은 그리 간단하지 않습니다. 특히 세금을 제대로 이해하지 못하면, 기대한 수익보다 세금이 더 나올 수도 있습니다.
이번 글에서는 건물주가 되기 전 반드시 알아야 할 주요 세금을 꿀팁과 함께 정리해 드립니다.
1. : 취득세 : 건물을 살 때 한번 내는 세금
· 납부 시기 : 잔금 지급일로부터 60일 이내
· 세율 : 4.6% (용도와 위치에 따라 상이)
· 주의사항 : 대출이 많거나 상업용일 경우, 부가세와 인지세도 함께 고려해야 합니다.
▪️참고사항
· 상가 + 주택 복합건물인 경우, 비율에 따라 주택분은 취득세 감면 대상이 될 수도 있습니다.
· 계약 전에 토지 + 건물 가격을 분리해서 명시하면 세금 계산에 유리할 수 있습니다.
2. 재산세 : 매년 7월과 9월에 나오는 고정 세금
· 과세 기준일 : 매년 6월 1일
· 세율 : 0.1% ~ 0.4% (공시가격 기준)
· Tip : 토지와 건물 모두 과세되며, 누진세 구조라 고가일수록 부담이 큽니다.
▪️참고사항
· 여러 채 보유 시, 각 자산의 지분을 나눠 보유하면 과세 기준 분산이 가능합니다.
· 공시가격 이의신청으로 세금 조정이 가능한 경우도 있으니 고지서가 오면 꼭 검토하세요.
3. 종합부동산세(종부세) : 일정 금액 이상 보유 시 추가 과세
· 부과 시점 : 매년 12월
· 과세 기준
개인 : 비주거용 합산 6억 원 초과 시 과세
법인 : 금액 상관없이 전액 과세
· 과세 표준 : 공시가격 기준, 80% 적용
▪️참고사항
· 1인 법인보다는 가족 공동 법인으로 구성하면 지분 분산과 세 부담 완화에 유리합니다.
· 임대 사업자 등록 후 일정 조건 총족 시 감면 또는 납부 유예 가능. 다만, 제도 변경이 많으니 최신 확인 필수!
4. 양도소득세 : 건물을 팔 때 생기는 이익에 대한 세금
· 과세 대상 : 건물 또는 토지 매각 시 양도차익
· 세율 : 6%~45% (보유 기간별 공제, 지방세 별도)
· 법인 명의일 경우 : 양도세 대신 법인세 + 배당소득세까지 발생 가능
▪️참고사항
· 5년 이상 보유하면 장기보유특별공제 적용 가능 : 최대 30%까지 공제
· 양도 전 연말 전에 일부 지분 증여하거나 다른 부동산과 맞교환 등의 전략으로 세 부담 조절 가능
· 매도 시기 조절로 다음 해로 넘기면 소득 합산에 유리할 수도 있습니다.
5. 부가가치세(VAT) : 상가·오피스텔 거래 시 반드시 확인
· 과세 대상 : 일반 상업용 부동산
· 세율 : 실거래가의 10% (건물 분에만 부과)
· 환급 조건 : 임대 사업자 등록 후 일반과세자로 신청하면 일부 환급 가능
▪️참고사항
· 임대용 상가를 매입할 때 부가세를 환급받고, 세금계산서를 제대로 발행해야 환급 조건을 충족할 수 있습니다.
· 오피스텔의 경우, 주거용 임대는 부가세 비과세 / 상업용 임대는 과세 : 용도에 따라 세금이 달라집니다.
6. 마무리 : 세금은 '비용'이 아니라 '전략'입니다.
건물주는 단순한 '소유자'가 아니라 '사업자'입니다. 세금에 대한 준비가 없으면 수익은 줄고, 리스크는 커집니다.
반대로 세금을 이해하면, 건물 운영은 더 안정적이고 수익성 있게 바뀝니다.
📍총정리
· 구매 전 : 취득세, 부가세, 감정가 등 전체 비용 시뮬레이션
· 보유 중 : 재산세 + 종부세 대비, 임대 소득 신고 체계화
· 매각 전 : 양도세 시뮬레이션 & 매도 타이밍 조절
세금은 통제 가능한 변수입니다. 계획하고 관리하면, 부담보다 기회가 됩니다.
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