인플레이션 시대, 빌딩 투자가 유리한 이유 : 하경목 공인중개사
1. 인플레이션이란?
인플레이션은 화폐의 실질 구매력이 하락하면서 전반적인 물가가 상승하는 현상입니다.
즉, 똑같은 돈으로 살 수 있는 재화와 서비스가 점점 줄어드는 상황입니다.
예를 들어, 10년 전 1억 원으로 구입할 수 있었던 빌딩이 현재는 2억 원 이상을 호가하는 경우가 많습니다.
이처럼 화폐의 가치는 줄고, 실물 자산의 가격은 올라가는 구조가 인플레이션의 핵심입니다.
2. 인플레이션과 빌딩 투자, 어떤 관계가 있을까?
부동산은 대표적인 "실물 자산(Real Asset)"입니다.
인플레이션이 발생하면 화폐보다 실물의 가치가 높아지는 구조가 형성되며, 특히 빌딩은 단순한 자산 보유를 넘어서, "월세 등 안정적인 현금 흐름(Cash Flow)"을 만들어낸다는 점에서 더욱 유리합니다.
📍현금을 들고 있으면 시간이 지날수록 실질 가치가 하락하지만, 빌딩은 시간이 지날수록 임대수익과 함께 자산 가치가 동시에 상승할 수 있는 구조입니다.
3. 인플레이션 시대, 빌딩 투자가 유리한 3가지 이유
▪️임대료 상승 → 자산 가치 상승
인플레이션이 발생하면 물가가 오르고, 그에 따라 임대료도 점진적으로 상승합니다.
특히 임대료 인상 여지가 큰 상권일수록 임대료를 인상해도 공실이 발생하지 않고, 수익이 안정적으로 유지됩니다.
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지역
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2020년
1층 임대료 |
2024년
1층 임대료 |
상승률
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성수동
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3.3만 원/m²
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5.1만 원/m²
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+54%
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연남동
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2.9만 원/m²
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4.4만 원/m²
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+51%
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이처럼 임대료가 오르면 자산 수익률이 좋아지고, 이는 건물의 매각 평가금액(Cap rate)에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.
▪️실질금리 하락 → 대출 레버리지 효과 증가
인플레이션 상황에서는 과거에 빌린 돈의 실질 가치가 줄어들고, 반대로 자산에서 발생하는 수익은 물가 상승에 따라 함께 증가합니다.
· 예 : 고정금리 4%, 인플레이션 3%일 경우 실질금리는 1% 수준
· 시간이 갈수록 대출 원금의 가치 하락 + 임대료 증가 구조
📍인플레이션기에는 고정금리 대출을 활용한 투자 레버리지가 매우 유리한 전략이 됩니다. 특히 2025년 기준금리 인하기에는 장기 고정금리 확보의 적기입니다.
▪️건축비 상승 → 기존 건물의 상대적 저평가
최근 5년간 건축자재·인건비·설계비 등이 급격히 상승하며, 신축 분양가는 지속적으로 오르고 있습니다. 반면 기존 노후 건물은 공급이 한정적인 가운데 상대적으로 저렴하게 인식되는 구조가 형성되고 있습니다.
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항목
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2019년
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2024년
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상승률
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철근 가격
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70만 원/톤
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130만 원/톤
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+85%
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인건비
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12만 원/일
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18만 원/일
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+50%
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건축비 평균
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530만 원/평
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750만 원/평
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+41%
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특히 리모델링 여지가 있는 15~25년 차 빌딩은 운영과 수익률 개선이 가능하면서도, 시세 상승 기대감까지 더해져 전략적 투자처로 주목받습니다.
4. 실전 투자자를 위한 전략 3가지
▪️임대료 인상 여지가 큰 지역을 선점하라
임차 수요가 안정적이고 상권 경쟁력이 강한 지역은 임대료 인상 여지가 크며, 공실 발생 가능성이 낮습니다.
이러한 지역은 수익성과 자산 가치 상승 가능성 모두가 높은 곳입니다.
📍추천 지역
· 서울 : 강남역~도산공원, 성수, 종로, 마포, 문래
· 수도권 : 판교, 분당, 광명 철산역
▪️운영 가능한 구옥은 저평가된 기회
신축은 건축비 인상으로 인해 초기 투자 부담이 크고, 수익률도 낮은 편입니다.
반면 중공 후 20년 이내의 리모델링 가능 건물은 매입가가 비교적 낮고 리모델링을 통해 수익률 개선과 시세차익을 동시에 노릴 수 있습니다.
특히 수익형 건물의 경우, 건물 상태보다 입지와 구조가 더 중요합니다. 잘 고른 구옥 하나가 신축보다 훨씬 안정적일 수 있습니다.
▪️고정금리 대출은 인플레이션기의 무기
인플레이션기에 현금의 가치는 떨어지지만, 대출은 고정금리일 경우 그 부담이 시간이 지날수록 줄어드는 효과가 있습니다.
· 예 : 연 3.5% 고정금리로 10년 대출
· 인플레이션이 연 2~3% 지속될 경우
· 대출의 실질 이자 부담은 시간에 따라 감소
📍기준금리가 인하되고 있는 2025년 하반기는, 장기 고정금리를 확보할 수 있는 전략적 시기입니다.
5. 마무리 : 인플레이션 시대, 가장 실전적인 자산은 "빌딩"
인플레이션은 시간이 지날수록 자산의 실질 가치를 서서히 감소시킵니다.
현금은 점점 구매력을 잃고, 실물 자산은 오히려 그 가치가 상승하는 구조를 보입니다.
이 가운데 빌딩은 자산 가치를 보존하면서도, 안정적인 임대수익을 동시에 창출할 수 있는 자산입니다.
특히 공실 위험이 낮고, 임대료 인상 여지가 충분한 지역의 건물은 인플레이션 환경에서도 자산을 지키고 성장시킬 수 있는 가장 실용적인 투자 수단으로 평가됩니다.
인플레이션 앞에서 흔들리는 현금 자산 대신, 가치를 지키고 수익까지 만들어내는 똘똘한 건물한 채, 지금 당신의 포트폴리오에 꼭 필요한 이유입니다.
🔰하경목 공인중개사
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🔹빌딩관리사 1급
🔹부동산 토지 전문가
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