건물매매 법인으로 세금폭탄 피하기 : 취득세 실전 전략
취득세 중과와 대출 규제, 제대로 알고 투자하기
상업용 건물, 특히 빌딩 투자를 준비하시는 분들이라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다.
"요즘 다들 법인 만들어서 건물 사더라"는 말.
이미 법인이 있는 분들은 자연스럽게 법인 명의로 매입을 하시겠지만, 법인이 없는 개인 투자자들 역시 법인을 새로 만들어 매입하는 경우가 많아지고 있습니다.
그 이유는 단순합니다.
더 많은 대출, 그리고 세금 절세 전략 때문입니다.
오늘은 이 구조를 한눈에 이해할 수 있도록, 법인 설립부터 취득세 중과 회피 전략까지 깔끔하게 정리해 드리겠습니다.
1. 개인보다 법인이 유리한 이유 : 대출 규제(RTI)차이
개인 명의로 상업용 건물을 매입할 경우 가장 먼저 부딪히는 벽은 바로 대출 한도입니다. 이는 '임대업 이자상환 비율', 즉 RTI 규제 때문인데요.
RTI는 월세 수입 대비 이자 상환액의 비율을 말합니다.
현재 개인은 RTI비율 150% 이상이어야 대출이 가능하므로, 건물에서 발생하는 월세 수입이 부족하면 대출 자체가 안 나오거나 한도가 매우 적습니다.
반면, 법인은 RTI 규제를 적용받지 않습니다. 따라서 같은 건물을 매입하더라도 법인 명의로든 더 많은 대출이 가능하다는 것이죠. 이 때문에 많은 분들이 빌딩 매입 전 법인을 먼저 설립하게 됩니다.
2. 법인을 서울에 만들면 세금이 올라간다?
여기서 주의해야 할 점이 있습니다.
건물을 서울에서 매입하려고 서울에 법인을 설립하면, 취득세가 중과된다는 사실입니다.
일반적으로 법인이 부동산을 취득할 때의 세율은 4.6%입니다. 하지만 과밀억제권역인 서울에 설립된 법인이 서울 내 건물을 사면, 취득세가 무려 9.4%까지 올라갑니다. 거의 두배 가까운 세금을 더 내야 하는 셈이죠. 그래서 많은 분들이 취득세 중과를 피하는 법인 설립 전략을 고민하게 됩니다.
3. 취득세 중과 피하는 핵심 전략 : 외곽 지역에 법인 설립
가장 많이 사용하는 전략은 바로 비과밀지역, 즉 서울 외곽에 법인을 먼저 설립하는 것입니다. 김포, 인천, 경기 외곽 등 과밀억제권역 밖에 법인을 만든 뒤, 이 법인을 통해 서울에 있는 상업용 건물을 매입하면 중과세가 적용되지 않습니다.
단, 중요한 조건이 하나 있습니다.
법인의 주소지를 건물 주소지로 옮기면 안 된다는 것!
주소지를 옮기는 순간, 다시 중과 대상이 되기 때문입니다.
그래서 실전에서는 외곽에서 설립한 법인은 본점 주소를 그대로 두고, 건물은 임대만 돌리는 방식으로 운영하는 것이 일반적입니다.
4. 장기 전략 : 서울에 미리 법인 설립하기
그렇다면 본격적으로 서울에서 사업도 하고 싶고, 본점을 옮겨도 되는 법인은 어떻게 준비 할 수 있을까요?
답은 '서울에 미리 법인을 만들어두고 5년 이상 유지'하는 것입니다.
서울에 법인을 설립하고 서울 내에서 실질적으로 영업을 5년 이상 한 경우, 이후에는 서울 건물을 매입해도 취득세가 중과되지 않고, 4.6%의 일반 세율만 적용됩니다.
그래서 많은 분들이 외곽 법인과 별개로, 장기 플랜을 위해 서울 안에 두 번째 법인을 미리 설립해두는 방식을 선택합니다. 5년이 지난 후에는 이 법인을 활용해 주소 이전도 자유롭게 하고, 실제 사업도 가능해지기 때문입니다.
5. 법인 설립한 지는 5년인데 중과되는 이유
예를 들어 이런 질문이 자주 들어옵니다.
"제가 김포에서 법인을 설립한 지 2년 됐고, 서울로 본점을 옮긴 지 3년 됐습니다. 총 5년이 지났는데, 이제 서울 건물 사도 취득세 중과 안 되죠?"
정답은 "아니요, 중과됩니다."
이유는 단순합니다. "서울 내에서의 영업 기간"이 5년 이상이어야 하기 때문입니다. 김포에서 2년, 서울에서 3년이라면 서울 기준으론 아직 3년밖에 되지 않았으므로 중과 대상이 되는 것입니다.
6. 요약 : 단계별 실전 플랜
▪️지금 바로 건물을 사야 한다면?
·외곽지역에 법인을 설립해 RTI 규제를 피하고, 중과 없는 상태로 매입.
▪️장기적으로 서울 내 자산을 더 키우고 싶다면?
· 서울에 두 번째 법인을 설립하고 5년 이상 유지. 이후 큰 건물이나 본점 이전이 필요한 경우 활용.
▪️좋은 물건인데 중과가 아깝다면?
· 때로는 취득세를 더 내더라도 매입이 유리할 수 있음. 건물 가치가 높다면 판단 기준은 "중과 여부"보다 건물 자체의 매력도가 될 수 있음.
빌딩 투자는 단순히 사는 것보다,
어떻게 사느냐, 어떤 구조로 접근하느냐에 따라 수억 원의 차이가 날 수 있는 영역입니다.
특히 법인을 통한 매입은 대출 한도, 세금 절세, 주소 이전 가능 여부 등 복합적인 전략이 필요한 부분이기 때문에, 충분한 사전 지식과 준비를 가지고 접근하는 것이 매우 중요합니다.
단기적으로는 외곽 법인을 활용하고, 장기적으로는 서울 법인을 병행하며 준비하는 전략이 가장 효율적입니다.
빌딩 투자에 앞서 반드시 이 흐름을 이해하고 움직이시길 추천드립니다. :)
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