서울시가 소규모 재건축 규제를 완화하며, 노후 저층 주거지를 개발하려는 움직임에 본격적인 탄력이 붙고 있습니다.
이번 조치는 용적률을 최대 300%까지 허용하는 것이 핵심으로, 소규모 건축물 소유자와 빌딩 투자자라면 반드시 체크해야 할 변화입니다.
1. 어떤 내용인가요?
서울시는 2025년 5월 중으로 관련 조례를 개정해 소규모 정비 사업에 한 해 용적률을 상향 적용합니다.
이번 조치는 3년간 한시적으로 시행되며, 기존보다 더 넓은 연면적을 지을 수 있도록 허용해 사업성을 높이는 데 목적이 있습니다.
▪️제2종 일반주거지역은 기존 200%→ 250%까지 상향
▪️제3종 일반주거지역은 기존 250%→ 300%까지 상향
기존에는 제한된 용적률 때문에 사업성이 나오지 않던 단지들도, 이제는 충분한 수익성을 확보할 수 있게 된 것입니다.
2. '소규모 재건축'이란?
소규모 재건축은 말 그대로 규모가 작은 필지 단위의 재건축 사업을 말합니다.
대규모 조합 방식이 아니라, 면적 1만 m² 미만의 단지를 대상으로 진행되며, 특히 노후 단독주택이나 다세대주택이 밀집한 지역에서 많이 추진됩니다.
▪️이번 완화 조치는 다음과 같은 사업 유형에 적용됩니다.
· 일반 건축법에 따라 허가를 받는 소규모 건축
· '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'에 따른 소규모 재건축
· 부지 5,000m² 미만의 소규모 재개발
· 36세대 미만의 자율 주택 정비 사업
이처럼 소규모 필지를 대상으로 한 다양한 사업들에 적용된다는 점이 큰 특징입니다.
3. 왜 중요한가요?
▪️사업성이 크게 개선됩니다
이번 용적률 상향으로 인해 지을 수 있는 연면적이 늘어나면서, 같은 대지 면적에서도 더 많은 세대, 더 넓은 면적을 확보할 수 있게 됩니다.
이는 곧 분양 수익 증가로 이어지며, 기존에 수익성이 낮아 보였던 소규모 필지들도 사업 타당성을 확보할 수 있게 됩니다.
▪️소유주 부담이 줄어듭니다
공사비가 동일하더라도 수익이 늘어나기 때문에, 건축 후 나오는 분담금이 줄어들고, 재건축에 참여하려는 소유주들의 심리적 장벽도 낮아집니다.
▪️기부채납 요구가 없습니다
보통 용적률 상향 시에는 일정 부분 기부채납을 요구하는 경우가 많지만, 이번 한시적 완화 조치에는 기부채납 의무가 없습니다.
즉, 순수하게 개발 수익이 늘어나는 구조라는 점이 매력적입니다.
이번 조치로 공동주택과 오피스텔은 20세대에서 30세대까지, 도시형 생활주택은 30세대에서 50세대까지 건축심의를 받지 않고 지을 수 있게 됩니다. 설계부터 인허가까지 절차가 훨씬 간편해지는 셈입니다.
4. 실제 적용 사례
광진구 광장동에 위치한 '삼성 1차 아파트'는 이번 용적률 상향의 대표 적용 사례입니다.
노후된 저층 아파트로 재건축이 수년간 지연됐던 곳이지만, 이번 정책으로 300%의 용적률이 적용되면서 사업성이 급격히 개선되었습니다.
서울시는 해당 단지에 대해 무료 사업성 분석을 제공하며 사업을 빠르게 추진하도록 지원하고 있습니다.
5. 투자자와 소유자가 지금 해야 할 일
이번 정책은 모든 지역에 일괄 적용되는 것이 아니라, 제2종·제3종 일반주거지역이라는 제한이 있으므로, 내 건물이나 관심 부지가 해당되는지 먼저 확인해 봐야 합니다.
또한, 건축심의 기준과 다른 도시계획 제한 요소들(지구단위계획, 고도지구 등)이 있는지도 함께 검토해야 합니다.
이러한 검토를 바탕으로,
· 노후주택을 보유한 경우 사업성 분석부터 받아보는 것이 좋습니다
· 투자자는 향후 개발 잠재력이 있는 지역의 저층 건물을 선점하는 전략이 중요합니다
6. 마무리하며
서울시의 소규모 재건축 용적률 상향은 한시적 기회이자 규제 완화의 신호탄입니다.
노후 주택지의 재건축 활성화와 주택 공급 확대가 기대되는 가운데, 이번 기회를 잘 활용한다면 실거주자든 투자자든 모두에게 유리한 선택이 될 수 있습니다.
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