지구단위계획이 건물에 미치는 영향 완벽 정리

 

 

(주)아하빌딩 중개법인 하경목 공인중개사

 

 

 

건축을 하거나 리모델링을 준비할 때, '이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있을까?'라는 질문은 아주 기본적이면서도 중요한 출발점입니다.

 

그 답을 찾기 위해 반드시 확인해야 할 것이 바로 지구단위계획입니다.

 

지구단위계획이 건축물에 어떻게 영향을 미치는지, 꼭 알아야 할 핵심 포인트들을 쉽고 상세하게 정리해 드립니다.

 

 

 

 

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1. 지구단위계획이란?

 

지구단위계획은 도시계획의 한 유형으로, 도시의 특정 지역(지구)을 정해 더 정밀하고 세부적인 개발 방향을 정하는 계획입니다.

 

기본적인 용도지역·용도지구·용도구역과는 달리, 훨씬 구체적이고 섬세한 기준을 담고 있어서 건축물의 용도, 위치, 디자인, 규모까지 규제하거나 유도할 수 있습니다.

 

말하자면 '이 동네는 이렇게 개발하겠다'는 맞춤형 도시설계도인 셈이죠.

 

 

 

 

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2. 건축에는 어떤 영향을 줄까?

 

지구단위계획이 수립된 지역에서는 일반적인 건축법이나 도시계획조례 외에도, 그 지역만의 특화된 규칙을 적용받게 됩니다.

 

건축 설계에서 인허가까지 다양한 부분에 영향을 줍니다.

 

▪️건축물의 용도 제한

지구단위계획에서는 인허가까지 다양한 부분에 영향을 줍니다.

 

예를 들어 일반상업지역이라 하더라도, 해당 지구단위계획에서 유흥시설이나 숙박시설을 제한한다면 그 건물은 지을 수 없습니다. 또는 교육환경 보호를 위해 학원 설립이 제한될수도 있습니다.

 

이처럼 법적으로 허용된 용도라도 지구단위계획이 우선 적용됩니다.

 

▪️건폐율·용적률 조정

건폐율과 용적률은 건축물의 규모를 좌우하는 핵심 지표입니다.

 

·건폐율 : 대지에서 건물이 차지하는 면적 비율

·용적률 : 대지에 지을 수 있는 전체 연면적 비율

 

지구단위계획에서는 이 기준을 완화하거나 강화할 수 있습니다. 같은 지역 내에서도 어떤 필지는 더 크게 지을 수 있고, 어떤 곳은 낮게 제한되기도 합니다.

 

이로 인해 사업성에도 큰 차이가 생깁니다.

 

▪️건축물의 높이 제한

건물의 층수나 높이(m)를 제한하는 규정도 지구단위계획에서 자주 등장합니다.

주요 목적은 다음과 같습니다.

 

· 조망권 확보

· 스카이라인 유지

· 역사경관 보호

· 일조권 보장 등

 

예를 들어 한옥마을 주변에서는 2층 이상 금지하거나, 고층 아파트를 짓지 못하게 하기도 합니다. 또한 지형이나 도로 조건에 따라 계단식 건축을 유도하기도 합니다.

 

▪️건축선과 배치 규정

지구단위계획에서는 건축물의 배치와 이격 거리까지 지정합니다.

 

· 도로에서 일정 거리 확보

· 모서리 땅에서는 코너 이격 거리를 확보

· 건축선 후퇴로 도로 확장이나 보행로 확보를 유도

 

이런 규정은 설계 단계에서 반드시 고려해야 하고, 무시하면 허가가 나지 않습니다.

 

▪️디자인·외관 규제

건축물의 외관도 지구단위계획에서 규제할 수 있습니다

 

· 외장재는 벽돌이나 목재만 사용

· 지붕은 경사지붕만 가능

· 건물 색상은 회색 계열로 제한

 

이처럼 지역의 통일된 경관 형성이나 도시 이미지 향상을 위해 디자인을 가이드 하는 경우도 많습니다.

 

▪️공공시설 확보 및 기부채납

일정 규모 이상의 개발에서는 도로나 공원, 광정 등을 직접 설치하거나 일정 면적을 기부채납해야 할 수도 있습니다.

 

이 또한 지구단위계획에 명시되며, 인허가 조건이 되기 때문에 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

 

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3. 지구단위계획 확인 방법

 

건축을 계획하고 있다면, 가장 먼저 아래 방법으로 지구단위계획 여부를 확인해 보세요.

 

▪️토지이용계획 확인서 열람

· 정부24, 세움터, 토지이음, 부동산 공시 포털 등에서 가능

 

▪️국토정보 플랫폼

· 지구단위계획도 열람 및 다운로드

 

▪️지자체 도시계획과에 문의

· 세부지침서나 계획도 직접 열람 가능

 

▪️지역별 도시계획 포털 이용

· 예 : 서울 도시계획포털, 경기부동산포털

 

 

 

 

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4. 주의사항 & 팁

 

· 지구단위계획은 일반 법령보다 우선 적용

· 허가 신청 전에 반드시 지침서와 건축심의 요건을 사전 검토

· 조건을 위반하면 허가 불가 또는 사후 철거 명령이 나올 수 있음

· 건축사와 협업하거나 도시계획 전문가의 상담을 받는 방법

 

 

 

 

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5. 마무리

 

지구단위계획은 단순한 규제가 아니라, '이 지역을 어떻게 만들고 싶은가'라는 도시의 방향성이 담긴 설계도입니다.

 

그래서 건축의 첫걸음은 항상 '계획 확인'부터 시작해야 합니다.

 

계획을 무시하면 기획은 실패하고, 게획을 이해하면 기획은 현실이 됩니다. 건축을 준비 중이시라면 꼼꼼하게 알아보고 진행하시기 바랍니다. :)

 

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