건물 상속세와 증여세, 제대로 준비해야 하는 이유

(주)아하빌딩 중개법인 하경목 공인중개사

 

소중하게 쌓아온 건물을 자녀에게 물려주거나 (상속) , 살아생전에 증여하는 것은 단순한 재산 이전을 넘어 가족의 미래를 설계하는 중요한 결정입니다.

 

하지만 상속세와 증여세라는 커다란 세금 부담이 따라오기에, 제대로 준비하지 않으면 생각보다 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

복잡하게만 느껴지는 건물 상속과 증여 문제, 오늘은 핵심을 잡아 깔끔하고 상세하게 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

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1. 상속과 증여, 무엇이 어떻게 다를까?

 

▪️상속은 피상속인 (돌아가신 분) 의 재산이 법정 상속인이나 유언에 따라 무상으로 이전되는 거입니다. 사망 시점을 기준으로 상속세가 부과됩니다.

 

▪️증여는 살아 있는 증여자가 자신의 재산을 무상으로 다른 사람에게 넘기는 것으로, 증여 시점에 증여세가 부과됩니다.

 

즉, 둘 다 무상 이전이지만, 시점과 과세 기준이 다르고, 세금 적용 방식에서도 미묘한 차이가 생깁니다.

 

 

 

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2. 건물 상속세, 계산하는 흐름은?

 

건물을 상속받으면 다음과 같은 과정을 거쳐 상속세가 결정됩니다.

 

▪️재산 평가

 

· 상속 시점의 시가를 기준으로 평가합니다. 실거래가가 없으면 국세청 기준시가나 감정평가액을 적용합니다.

 

▪️상속세 과세가액 산정

 

· 총 상속 재산에서 장례비, 채무 공과금 등을 차감하여 과세가액을 계산합니다.

 

▪️세율 적용

 

· 과세표준에 따라 누진세율 (10%~50%) 을 적용해 상속 세액을 산출합니다.

 

▪️공제 혜택 적용

 

· 기존 공제 (5억 원) , 배우자 상속 공제, 연로자 공제 등 다양한 공제를 적용하여 최종적으로 납부할 세금을 결정합니다.

 

상속재산이 많을수록 고율 세율이 적용되기 때문에, 큰 건물이나 다수 부동산을 상속할 경우 세금이 상당히 커질 수 있습니다.

 

 

 

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3. 건물 증여세, 계산 방법은?

 

증여할 때도 기본 흐름은 상속과 비슷하지만, 적용 공제와 계산 시점이 다릅니다.

 

▪️재산 평가

· 증여 시점의 건물 시가로 평가합니다.

 

▪️증여세 과세표준 산정

· 증여 재산 가액에서 증여재산 공제 (배우자 6억, 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원 등) 를 차감합니다.

 

▪️세율 적용

· 과세표준에 따라 10%부터 50%까지 누진세율이 적용됩니다.

 

▪️최종 세액 계산

· 공제 적용 후 남은 과세표준에 세율을 곱해 최종 증여세액을 계산합니다.

 

증여는 '10년 내 합산' 규정이 있으므로, 같은 사람에게 여러 번 증여할 경우 10년 동안 받은 금액을 합산해 과세표준을 계산합니다.

 

 

 

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4. 상속세율과 증여세율, 이렇게 적용된다.

 

▪️상속세와 증여세 모두 기본적으로 누진세율 구조를 따릅니다.

 

· 과세표준이 1억 원 이하이면 10%

 

· 1억 원 초과 5억 원 이하는 20%

 

· 5억 원 초과 10억 원 이하는 30%

 

· 10억원 초과 30억 원 이하는 40%

 

· 30억 원 초과는 50%

 

금액이 커질수록 세율이 급격히 올라가므로, 사전에 세금 부담을 계산하고 대비하는 것이 절대적으로 필요합니다.

 

 

 

 

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5. 건물 상속세·증여세 절세 전략, 어떻게 세울까?

 

▪️생전 증여 분산 전략

 

상속세율이 높을 것으로 예상된다면, 미리 증여하는 방법을 적극 검토할 필요가 있습니다.

 

특히 증여세는 수증자 별로 공제 한도가 주어지기 때문에, 가족 구성원 여러 명에게 분산 증여하면 전체 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

예를 들어, 자녀가 둘이라면 각 자녀에게 공제 한도 (성년 자녀 5천만 원) 내에서 나누어 증여하는 방법이 유리할 수 있습니다.

 

▪️부동산 담보 대출 설정

 

상속 또는 증여 전에 건물에 담보 대출을 설정하면, 건물의 순자산 가액이 줄어들어 과세표준 자체를 낮출 수 있습니다. 물론 대출 이자 비용이 발생하기 때문에, 상환 능력까지 고려해서 신중하게 접근해야 합니다.

 

▪️법인 설립 활용

 

건물을 개인 명의가 아닌 법인 명의로 관리하는 방법도 있습니다. 법인을 통해 건물을 현물 출자하거나, 법인 소유로 전환하면 상속 시 법인의 주식을 이전하는 형태가 되어 세금 부담을 다르게 설계할 수 있습니다.

 

다만, 법인은 법인세, 배당소득세 등 다른 세금 이슈도 동반되므로 반드시 전문가의 컨설팅을 받고 진행해야 합니다.

 

▪️상속세 연부연납 제도

 

만약 상속세 부담이 매우 크다면, 세금을 한꺼번에 내지 않고 5년간 분할 납부할 수 있는 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다.

 

이를 통해 일시적인 현금 유동성 문제를 피하고, 부동산을 급매로 처분해야 하는 위험도 줄일 수 있습니다.

 

▪️보험을 통한 상속세 재원 마련

 

종신보험 등을 활용해 상속세를 납부할 자금을 미리 준비하는 방법도 매우 유용합니다. 보험금을 통해 세금을 처리하면 건물을 지키면서 안정적으로 상속이 가능해집니다.

 

 

 

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6. 마지막으로 꼭 기억할 것 : 전문가 상담은 필수

 

▪️건물 상속과 증여는 단순히 '증여할까, 상속할까'를 결정하는 문제가 아닙니다.

 

· 자산 규모

 

· 가족 구성

 

· 향후 관리 계획

 

· 부동산 가치 변동

 

이 모든 요소를 종합적으로 고려해야 진짜로 세금 부담을 줄이고, 가족에게 제대로 재산을 물려줄 수 있습니다.

 

따라서 반드시 세무사, 회계사 등 전문가와 함께 구체적인 플랜을 짜야 합니다. 특히 건물같은 고가 자산은 세법 적용이 더 복잡하기 때문에, 혼자 준비하려고 하지 말고 미리 전문가와 상의하는 것이 현명한 선택입니다.

 

 

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